W tym wpisie postaram się udowodnić, że stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego jest lepsze niż zmienne.
Zaczynajmy!
Spis treści
Jaka jest różnica między stałym a zmiennym oprocentowaniem?
Po pierwsze - jaka jest różnica na dzień kiedy to piszę - 28.06.2026 r.:
| Zmienne | Stałe |
|---|---|
| 5,60% | 5,82% |
Różnica 0,22 p.p. | |
Jak to się przekłada na ratę (kredyt 500k na 30 lat):
| Zmienne | Stałe |
|---|---|
| 2870,39 zł | 2940,14 zł |
Różnica 69,75 zł | |
70 zł miesięcznie - tyle wynosi różnica na dzień dzisiejszy. Stałe oprocentowanie jest droższe. No to jak może być lepsze?
Bezpieczeństwo > opłacalność
Będę to powtarzał przy każdej okazji. Jeśli mam zapłacić 70 zł miesięcznie za pewność, że przez 5 lat moja rata będzie wynosić tyle samo - czyli w naszym przykładzie - 2940,14 zł - to ja poproszę tę pewność. To ubezpieczenie.
Ubezpieczenie to jest dobre słowo - ubezpieczam się na 5 lat na wypadek gdyby świat zapłonął w międzyczasie.
A czy przez 5 lat świat może zapłonąć?
Hmm... Prześledźmy, od początku:
- 2021/2020 - wybuch pandemii. Efekt: gwałtowny cykl podwyżek stóp procentowych z 0,1% do 6,75%.
- 2022 - wojna rosyjsko-ukraińska, dosłownie za miedzą. Stopy utrzymane na 6,75% - i co z tego - skoro rynkowy WIBOR wzrósł chwilowo powyżej 7,5%.
- 2026 - wojna amerykańsko-irańska na Bliskim Wschodzie i blokada Cieśniny Ormuz. Stopy/WIBOR nie drgnęły od marca - chociaż intuicja podpowiadałaby, że raczej pójdą w górę niż w dół.
No tak, coś tam się podziało przez te ostatnich 5 lat. Nieprzewidywalność - to jest dobre słowo. I pewnie - może następne 5 lat będzie płynącą mlekiem i miodem krainą szczęścia. Chociaż jakbym miał obstawiać... Tak, poproszę stałe oprocentowanie.
Pierwsza obowiązkowa rata to będzie największa rata
No dobra, wybieramy oprocentowanie stałe. Mamy jakąś obowiązkową ratę - powiedzmy, że - 3000 zł. A co jeśli powiem Ci, że pierwsza obowiązkowa rata to będzie największa rata jaką zapłacisz podczas całego kredytu?
Wiem, odważna hipoteza. No ale wyobraźmy sobie taką sytuację:
- Styczeń, uruchamiam kredyt, moja pierwsza rata: 3000 zł. Jeszcze w styczniu zaczynam też swoje co-miesięczne nadpłaty w wysokości 200 zł. Zawsze wybieram zmniejszenie raty. Po nadpłacie rata spada o 1 zł.
- W lutym, moja druga rata wynosi: 2999 zł. Powtarzam nadpłatę.
- W marcu, moja trzecia rata wynosi: 2998 zł.
itd.
Po roku, moja rata wynosi 2988 zł. Jeśli będę konsekwentny w swojej strategii moja rata jeszcze przez 4 lata będzie z miesiąca na miesiąc maleć.
Co jeśli stawki stałego oprocentowania spadną?
Ale! W międzyczasie - po roku - stopy procentowe spadły, a w ślad za nimi spadły też stawki stałego oprocentowania. Jak uruchamiałem kredyt, moje oprocentowanie wyniosło 6,0%. Teraz rynek oferuje 5,0%. Co robię? Przenoszę swój kredyt do innego banku, korzystając z obniżki.
| Przed refinansem | Po refinansie |
|---|---|
| 2988 zł | 2684 zł |
Różnica 304 zł | |
Koszt refinansu? Jeden z banków oferuje już przenosiny za 0 zł. Drugi Ci jeszcze zapłaci 1200 zł :)
W nowym banku, kontynuuję swoją strategię z nadpłacaniem i zmniejszaniem raty.
A co najlepsze - moje „ubezpieczenie” stałej raty właśnie uległo wydłużeniu o kolejne 5 lat. W nowym banku, okres stałego 5-letniego oprocentowania, zaczyna się od początku.
I oczywiście - zakładamy tutaj optymistycznie, że stawki stałego oprocentowania spadną przez te 5 lat.
Ale z drugiej strony - jeśli wybieramy oprocentowanie zmienne - to taki zakład toczy się przecież ciągle? :-)
To jest trzeci artykuł z serii 5 żelaznych zasad dobrego kredytu.
Wdróż to w aplikacji: nadpłaty, Strategia MIX i refinans na bieżąco.
