Jak mądrze nadpłacać swój kredyt hipoteczny?

Prawie nikt nie ma planu na nadpłacanie kredytu. Chyba, że planem nazwiemy wrzucanie w nadpłaty ile się da i kiedy się da. Ale nie o to chodzi.

No dobra, to jak nie-głupio nadpłacać?

1. Po co nadpłacać swój kredyt hipoteczny?

Zacząłbym od odpowiedzi na pytanie - po co w ogóle JA (kluczowe słowo, bo każdy musi sam sobie na nie odpowiedzieć) nadpłacam? Przecież mógłbym wydać te pieniądze na cokolwiek innego.

Moje kluczowe powody:

• chcę zwiększać swoje poczucie bezpieczeństwa, a mniejszy dług (i mniejsza rata) to większe poczucie bezpieczeństwa
• chcę zapłacić jak najmniej odsetek, czyli wynagrodzenia dla banku za to, że pożyczył mi „swoje" pieniądze - innymi słowy - chcę, żeby mój kredyt był dla mnie jak najtańszy

2. Jak nadpłacać swój kredyt hipoteczny?

Tutaj jest przestrzeń na zastanowienie się nad własną strategią. Do wyboru jest kilka:

• Skracanie okresu kredytowania, np. o 1 miesiąc po każdej nadpłacie. Plusy: największa korzyść odsetkowa, bo czas naliczania odsetek gra w kredycie hipotecznym główną rolę. Minusy: brak widocznego efektu tu i teraz, możliwe opłaty naliczane przez bank (np. prowizja 2% od kwoty nadpłaty lub konieczność podpisania aneksu - 200 zł i wizyta w placówce - przesada).
• Zmniejszanie raty, np. o 5 zł po każdej nadpłacie. Plusy: widoczny efekt tu i teraz, rosnące poczucie bezpieczeństwa (mniejsza rata = więcej pieniędzy w budżecie), brak przeszkód w bankach (płatnych aneksów, prowizji). Minusy: mniejsza korzyść odsetkowa.
• Wolna amerykanka, czyli nadpłacanie bez ładu i składu, np. raz 100 zł skrócenie okresu, za pół roku 250 zł zmniejszenie raty. Plusy: brak zobowiązania przed samym sobą. Minusy: niska korzyść odsetkowa, niższe poczucie kontroli i bezpieczeństwa.
• Strategia MIX, czyli zmniejszanie raty po każdej nadpłacie, np. o 5 zł i dorzucanie tego 5 zł do kolejnej nadpłaty. Najłatwiej to pokazać na tej samej, comiesięcznej kwocie nadpłaty:

a) styczeń:

• rata obowiązkowa: 3000 zł
• nadpłata: 200 zł
• łącznie z naszego budżetu wypływa: 3200 zł
• zmniejszenie raty o: 5 zł

b) luty:

• rata obowiązkowa: 2995 zł
• nadpłata: 205 zł
• łącznie z naszego budżetu wypływa: 3200 zł
• zmniejszenie raty o: 5 zł

itd.

Plusy: większe poczucie bezpieczeństwa (niższa rata), korzyść odsetkowa taka sama jak przy skracaniu okresu.

Minusy: pilnowanie kwot przy nieregularnych nadpłatach - ale na szczęście to załatwia za Was nasza aplikacja - Pogromca Odsetek ;-)

3. Ile nadpłacać kredyt hipoteczny?

Najczęstsza odpowiedź jaką możemy spotkać w Internecie: jak najwięcej, jak najszybciej i jak najczęściej.

I to jest w porządku, jeśli na pytanie nr 1 - po co? - odpowiedzieliśmy TYLKO drugą opcją, czyli: „chcę zapłacić jak najmniej odsetek, czyli wynagrodzenia dla banku za to, że pożyczył mi «swoje» pieniądze - innymi słowy - chcę, żeby mój kredyt był dla mnie jak najtańszy".

Wtedy też, w pytaniu nr 2 - jak? - najlepiej wybierać za każdym razem skracanie okresu kredytowania.

Dlaczego JA (kluczowe słowo) nie wybrałem takiej strategii? Bo dla mnie bezpieczeństwo jest ważniejsze niż opłacalność. A bezpieczeństwo dla mnie = opcjonalność.

Opcjonalność to innymi słowy dywersyfikacja. A przelewanie wszystkich swoich oszczędności na konto banku to jest tak naprawdę obstawianie jednego pola na inwestycyjnej ruletce, czyli przeciwieństwo dywersyfikacji. To pole nazywa się wzrost wartości nieruchomości.

No bo wyobraźmy sobie hipotetyczną sytuację. Kupiliśmy mieszkanie za milion złotych, 800k w kredycie. Przez 15 lat wszystkie swoje oszczędności przeznaczaliśmy na nadpłaty kredytu hipotecznego i po 15 latach udało nam się spłacić cały kredyt hipoteczny. Mamy mieszkanie bez kredytu, ale nasze oszczędności wynoszą 0 zł. W międzyczasie, w związku z demografią, ceny mieszkań spadły o połowę. Czyli nasz majątek to mieszkanie warte 500k zł, które w dodatku jest coraz trudniej sprzedać, bo nie ma komu kupować, a w międzyczasie nie próżnowali deweloperzy i na rynku co roku pojawiała się duża liczba nowych mieszkań.

A w alternatywnej rzeczywistości:

• kupiliśmy to samo mieszkanie za milion złotych, mamy 800k kredytu
• przez 15 lat, stosowaliśmy strategię 50/50 i połowę naszych oszczędności przeznaczaliśmy na nadpłatę kredytu hipotecznego, a połowę na inne inwestycje np. detaliczne obligacje skarbowe lub pakiet akcji (ETF) na firmy z całego świata (btw. jak kupić swoją pierwszą obligację opisałem już na blogu, a artykuł o ETF powstanie w przyszłości)
• po 15 latach, saldo naszego kredytu wynosi 400k, także po sprzedaży mieszkania (500k), wciąż jesteśmy 100k na plusie
• oprócz tego, zainwestowaliśmy też 400k w inne produkty finansowe, więc najprawdopodobniej nasz majątek dzięki procentowi składanemu jest w znacznie lepszej kondycji - i co najważniejsze - mamy płynność

Kwoty są oczywiście poglądowe, życzę i sobie i Wam takich oszczędności i takiego majątku za 15 lat ;-)

4. Podsumowanie

Nadpłacanie kredytu hipotecznego to nie jedna decyzja, tylko trzy: po co, jak i ile. I każdą z nich podejmujecie sami - nie kalkulator, nie eksperci z internetu, nie sąsiad, który „spłacił w 10 lat".

Ja swoje trzy odpowiedzi już znam: nadpłacam dla bezpieczeństwa, robię to strategią MIX i nie idę all-in w beton - bo święty spokój to najlepszy zwrot z inwestycji, a spokój buduję się dywersyfikacją, nie maksymalizacją.

Wasze odpowiedzi mogą wyglądać zupełnie inaczej. Ważne, żeby były Wasze - świadomie wybrane, a nie przypadkowe.

To jest drugi artykuł z serii 5 żelaznych zasad dobrego kredytu. Kolejny niebawem!