Plan na nadpłacanie kredytu hipotecznego - dlaczego ja wybieram tę strategię?

Wokół tematu nadpłat narosło wiele mitów. Matematyka często podsuwa jedno rozwiązanie, ale codzienne życie i poczucie bezpieczeństwa - zupełnie inne.

W tym artykule opisuję, dlaczego ja wybieram strategię MIX - sposób, który łączy matematyczną opłacalność z pełnym komfortem psychicznym.

1. Krótkie Q&A: Jak bank nalicza odsetki?

Zacznijmy od krótkiej serii Q&A, która idealnie obrazuje mechanizm działania każdego kredytu:

• Z czego składa się kredyt hipoteczny? Z comiesięcznych rat.
• Z czego składa się rata? Z kapitału i odsetek.
• Czym jest kapitał? Tym co pożyczyliśmy. Jeśli potrzebowaliśmy 500 000 zł, żeby kupić nasz dom, to tyle kapitału pożyczyliśmy.
• Czym są odsetki? Wynagrodzeniem dla banku za to, że był tak łaskawy, aby nam ten kapitał pożyczyć.

W jaki sposób bank liczy swoje wynagrodzenie?

Wzór, na podstawie którego bank wylicza zyski, opiera się na prostej zależności:

Przykład:

• Kapitał: 500 000 zł
• Oprocentowanie: 5%
• Czas: 1 rok (365 dni)

To są dzienne odsetki, które płacisz bankowi. Czyli Twój koszt za pożyczenie od banku kapitału. Nie lubimy kosztów. I słusznie. To nasze ciężko zarobione pieniądze.

I tak, jest to uproszczenie. Bo w kolejnym miesiącu te wartości się zmniejszą w związku ze spłatą raty.

2. Co się stanie, gdy zmienimy wartość kapitału?

Idźmy dalej. Co się stanie, jeśli w naszym działaniu zmienimy wartość kapitału? Załóżmy, że zmniejszymy go do 450 000 zł.

Różnica? Subtelna, bo tylko 7 zł dziennie. Ale ile jest takich dni w trakcie 30 lat spłacania zobowiązania?

To daje aż 76 650 zł różnicy w odsetkach, gdybyśmy płacili tych odsetek o 7 zł mniej dziennie.

Wiesz już, dlaczego pomimo że pożyczamy 500k, to musimy oddać bankowi drugie tyle w odsetkach? Bo bank nalicza odsetki każdego dnia od tego, co mu aktualnie wisisz. Im wolniej oddajesz kapitał, tym więcej „dniówek” bank sobie naliczy.

Dlatego to, na czym powinniśmy się skupić najbardziej, to zmniejszanie kapitału, bo na to mamy największy wpływ. A jak zmniejszyć kapitał? Poprzez nadpłacanie. Jeśli nadpłacimy 1000 zł, to kapitał zmniejszy się równo o 1000 zł. I od dnia nadpłaty bank będzie już mógł liczyć odsetki od tego pomniejszonego kapitału - to jest nasz zysk, który wprost wyrywamy z rąk banku.

3. Dwie opcje od banku: Skrócenie czasu vs mniejsza rata

Ustaliliśmy, że warto nadpłacać. To teraz pytanie: jak nadpłacać? Bank daje nam dwie standardowe możliwości:

1. Skrócenie okresu kredytowania: Czyli skrócenie czasu (dni), w których bank będzie naliczał swoje wynagrodzenie. I to na pierwszy rzut oka wydaje się najbardziej racjonalne. Bo takie właśnie jest - pod kątem czysto matematycznym. I to pokaże każdy zwykły kalkulator nadpłat. Ale... Życie to nie jest tylko matematyka. To też emocje, zarządzanie ryzykiem i poczucie bezpieczeństwa.
2. Zmniejszenie raty: Czyli obniżenie comiesięcznego zobowiązania, najczęściej o jakąś subtelną różnicę. Ale subtelne różnice, jeśli damy im odpowiednią ilość czasu, potrafią zrobić ogromne wrażenie.

Matematyka daje prostą odpowiedź - skracaj okres, oszczędź więcej na odsetkach. Ale czemu tego nie połączyć?

4. Czym jest i jak działa Strategia MIX?

I teraz... cała na biało... wjeżdża strategia mix. Rozważmy hipotetyczną sytuację. Wiemy, że zarówno skrócenie okresu, jak i zmniejszenie raty daje ten sam natychmiastowy skutek - zmniejszenie kapitału pozostałego do spłaty.

Załóżmy więc, że 1 stycznia pożyczamy od banku 500 000 zł. 2 stycznia dostajemy niespodziewany spadek od cioci z Chicago w kwocie 499 999 zł. Jeszcze tego samego dnia postanawiamy całą tę kwotę przeznaczyć na nadpłatę.

Czy będzie jakakolwiek różnica w sposobie nadpłaty, jaki wybierzemy? Nie. Skutek będzie ten sam - kapitał zmniejszy się do 1 zł i tyle też będzie wynosić nasza ostatnia rata w lutym. Nasze oszczędności na odsetkach wyniosą dokładnie tyle samo - nawet jeśli formalnie wybierzemy opcję zmniejszenia raty. Kapitał to jest nasz materiał, w którym rzeźbimy.

O co chodzi w strategii mix?

O to, żeby mieć ciastko i zjeść ciastko.

• Wybieramy opcję zmniejszenia raty. Dzięki temu rośnie nasze bezpieczeństwo finansowe, a ryzyko maleje, bo stałe comiesięczne zobowiązanie wobec banku jest mniejsze. To jest nasze ciastko.
• Zjadamy ciastko: Jeśli nasza rata zmniejszyła się np. o 5 zł i o te 5 zł powiększysz swoją kolejną nadpłatę - a następnie będziesz regularnie powtarzać ten proces - to Twoje końcowe oszczędności na odsetkach wyniosą dokładnie tyle samo, jakby za każdym razem formalnie skracany był okres kredytowania.

Jak wygląda wprowadzenie strategii MIX w praktyce?

Najprościej: płacąc bankowi dokładnie tę samą kwotę całkowitą co miesiąc, ale w banku zawsze zaznaczając opcję zmniejszenia raty.

5. Strategia MIX w praktyce z aplikacją Pogromca Odsetek

Wszystko brzmi prosto, ale co jeśli wysokość Twoich wpłat będzie się co miesiąc różnić? Bo np. uda się zaoszczędzić dodatkowe 500 zł w kwietniu, a w maju wpadnie premia, którą zechcesz przeznaczyć na nadpłatę?

Pilnowanie tych małych, zmiennych kwot jest w Strategii MIX najtrudniejsze. Dlatego aplikacja Pogromca Odsetek robi tę całą skomplikowaną księgowość automatycznie za Ciebie. Zobacz, jak intuicyjnie to działa:

Krok 1. Symulacja pierwszej nadpłaty

W Symulatorze wybierasz opcję „Zmniejszam ratę” i wpisujesz kwotę nadpłaty 1000 zł. Aplikacja od razu wylicza korzyść: Zmniejszasz ratę o 6,32 zł.

Krok 2. Zatwierdzenie i widok na pulpicie

Klikasz „Nadpłać” i w sekcji z informacją o kolejnej racie oraz na dole w Historii Drogi widzisz czarno na białym: Twoja rata jest mniejsza o 6,32 zł dzięki nadpłatom.

Krok 3. Planowanie kolejnego kroku

Wracasz do Symulatora i chcesz nadpłacić dodatkowe 700 zł. W sekcji z żarówką (wskazówką) aplikacja automatycznie przypomina o strategii: Wybrana opcja: mniejsza rata. Realizujesz Strategię MIX: do tej pory Twoja rata spadła o 6,32 zł...

Krok 4. Kumulacja oszczędności

Dodajesz wskazaną kwotę do nadpłaty zgodnie z komunikatem w aplikacji. Twoja rata dzięki temu spada tym razem o kolejne 4,46 zł.

Krok 5. Pełna kontrola na Pulpicie

Po powrocie na Pulpit widzisz podsumowanie swoich działań:

• Twoja rata jest mniejsza o 10,78 zł dzięki nadpłatom.

W Historii Drogi masz zapisaną pełną, czytelną historię obu operacji.

Krok 6. Automatyczne wskazówki przy każdej wpłacie

Kolejna nadpłata? Nie ma sprawy. Klikasz „+ Zaplanuj nadpłatę”. Tym razem chcesz wpłacić tylko 100 zł. Aplikacja od razu pokazuje, że do tej kwoty możesz dodać zaoszczędzone wcześniej 10,78 zł. Dodajesz jednym kliknięciem.

Następnie cały ten proces powtarzasz regularnie, aż spłacisz cały kapitał i ostatecznie wyrzucisz bank ze swojego domu.

Powodzenia!